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限贷解禁, 专家释疑买房惑
晋中新闻网   2014-10-27 16:18:55
 

限贷松绑政策一传出,即被业界视为楼市利好。目前,抑制楼市投资、投机行为的限购、限贷政策已经全面放开。对此,一周来有数十名读者致电本报提出自己的疑问:太原是否有楼盘涨价?以后是不是会越来越难买到心仪的房子?开发商现在对涨价是什么态度?

近日,记者就购房者关注的诸多问题,采访了克而瑞太原机构、太原市房管局、太原国土局,以及多家开发商相关负责人,请专业人士进行了解答——

政策篇:7折利率?细则仍未定

问:限贷解禁,银行是否出台细则?现在已经买房等着办贷款的是否要等一等?银行贷款利率是否会打折?在银行执行细则出台之前,购房者应等多久才能买房?

答:在过去的一周,招商银行、农业银行、建设银行、中国银行、兴业银行等纷纷宣布已开始执行首套房贷新政策。记者昨天咨询太原上述几家银行贷款网点后获悉,大部分银行还未接收到总行的房贷实施细则,因此还是按照旧规定执行。并且基本上所有银行对于首套房利率均无折扣,7折更是不见踪影。中国银行一名客户经理表示:“7折贷款利率是规定的最低下限,即使出台政策客户办理门槛也会很高,现在我们优质客户折扣力度也非常小,一般也都是基准利率。具体什么时候执行新政则不得而知。”记者了解到,不少购房者选择等待房贷细则出台后再办理业务。

据悉,2010年房地产调控之后,7折的房贷利率就基本消失了。随着银行利率市场化改革压力加大,银行渐渐把钱都贷给了利润更加丰厚的小微企业。2012年开始,部分银行开始逐步压缩房贷业务,转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。

问:银行房贷政策调整为“认贷不认房”,那么就给投资投机炒房提供了机会。一个家庭无论有几套房只要没有贷款,都可以继续利用低首付、低利率的贷款购房,然后卖掉前一套后还清贷款,然后再次贷款买房。如此循环往复炒房。现在这些政策已经全部放开,投资、投机行为是否会卷土重来?

答:克而瑞太原机构总经理牛佩华认为,在这种市场心理下,自住型需求可能更加谨慎,更加不敢出手,更加等待更低价位;投资性投机性需求也会出现更不敢出手购买的可能,甚至趁机出手抛售手中积压的存量房。因此,政策可能并不能让市场马上表现出反弹回升的局面,绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

价格篇:房价大涨?不可能

问:国庆黄金周过后,不少太原市民的微博、微信上不断有消息称部分楼盘已有涨价计划。因此不少市民担心太原房价会大涨,原本低价促销的楼盘是否有可能会“反水”?

答:记者走访省城多个楼盘后获悉,涨价传言并不确凿,并被各开发商否认。业内人士透露,目前太原商品房供过于求,积压房源需三年才能销售完。记者粗略计算,2013年太原市商品房供应量2000万平方米,商业地产占400万平方米,其余住宅约1600万平方米。按照一年销售500万平方米计算,确实需要三年时间去库存。

但目前太原市商品住宅供应结构失衡,刚需房供应不足、改善型房源却过剩。单价每平方米在万元以上的楼盘不少,且户型很多起步就在100平方米以上,大户型居多,普通购房者买不起也不会考虑;单价在五六千元一平方米的毛坯房,或七千多元一平方米的精装房,是目前市场上比较低的价格,这相当于太原两年前的水平,价格无太大波动。

问:限贷政策松绑是对高端产品有促进作用,购买二套房以上的、投资、投机群体会是利好,这部分投资者是否增多,大户型是否会降价?

答:从舒适度来看,100—130平方米相对舒适,性价比也高,这部分户型仍会不温不火地销售。而130平方米以上的房子则会销售得非常慢。

近两年的拆迁改造,会带动一部分改善型需求,但这部分是潜在需求,一时难以表现到市场上。因此,大户型销售短期内仍不太乐观。今明两年,太原市如星河湾、香檀一号、拉菲公馆、恒大华府、天鹅堡、阳光城翡丽湾、绿地、复地等都有高端户型,且每个项目基本都配相当一部分体量,存量房足够,所以价格不会大涨。

问:过了政策观望期,今年年底或明年太原市房价将会怎样波动?

答:项目开发建设周期为两到三年,按照两三年前太原的地价看,现在新推房源房价不会太低。从2012年以后,太原地价开始明显上涨,例如华润、合生国际城等,均是由于拿地价格高导致项目高成本、高房价。太原市国土局相关人士分析,在影响房价的主要因素中,建安成本、人力成本都在上涨,所以房价下行空间比较有限。

此外,太原严打小产权房,导致今年以来市场供应量大幅压缩。现在四条环线以内房价都在8000元/平方米左右,而环线外的房价虽便宜,但配套都没有跟上,大部分刚需消费者是不愿意买的。所以现在大家出现“无房可买、怕房价上涨”的纠结心理。

从开发商的角度来看,没有客户来仍是当前的营销难题。国庆节期间虽然各家楼盘都在搞蓄客活动而未推新房,原因就在于前期蓄客不理想。但10月份各家都会推新房,推盘时间最多推迟到本月底,这将是今年最后一波新房上市,价格不会有所下降。

房源篇:无房可买?不会

问:现在,很多新开发项目都回归中小户型。商品住宅投资者也开始回瞄“刚需盘”,这样下去老百姓买房是不是更难了?

答:2010年时,购房政策松动后促成了一波成交量大增行情,而如今限贷松绑后要出现当年楼市爆棚的局面则不太可能。2010年时宏观经济面比现在好,各行各业机会很多,而从2011年开始经济不断回落,尤其是今年,全国整个经济面都较低迷,各行各业都受到了影响。

此外,太原市约有五分之一是改善型置业客户。在如今的大环境下,这部分客户群还能剩下多少可想而知。同时,在新政出台的一段时间内,有能力购房的人也会犹豫,这部分客户群更关心房价是否可能下跌。

但是,在短期内由于刚需房总价低,成交量仍会上涨,毕竟太原市刚需群体的基数还是很大的。在部分中端档盘中,小户型会比较抢手。但即便如此,年底前楼盘的推盘量也会小步前进。由于营销方面的原因,开发商要制造刚需房紧俏的局面,否则一次性大量推盘很有可能会使房源挤压无法脱手。

问:打折促销优惠楼盘都有很多,这些真的能优惠购房者吗?

答:牛佩华认为,打折促销呼声很高,但真正打折优惠的楼盘没有几个。我们常见的“零首付”“分期首付”“6000元起超低价房”等,这些更多的是营销噱头。“零首付”的常见形式是:一种是提高还款利率;另一种是将购房者名下已有房产作为抵押贷出购房款,这相当于房款全款都是贷款而来,而缴纳首付的购房方法则是除首付外其他余款为贷款,这么做只是缓解了消费者一时的压力,并未有真正实惠,反而还款压力会更大。

而分期首付,也仅仅是将首付分成两三次完成,年限不会超过一年,因为开发商最终还是以回款为目的。还有一些低价促销广告,这些户型多是位置、朝向不好的大户型,总价很高,大部分购房者被吸引去以后仍觉得买不起。

相反,顶级豪宅中确实有降价行为,只不过是户型变小、装修材料标准降低,也并非优惠购房者。

  来源:晋中日报
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